부동산 임장, 직접 가보지 않으면 절대 알 수 없는 정보가 있습니다. 인터넷으로 아무리 열심히 조사해도 현장에서만 느낄 수 있는 것들이 있거든요. 수억 원짜리 결정을 앞두고 이것저것 잘 살펴보고 계약을 진행해야겠죠? 집 계약을 앞두고 있다면, 이 체크리스트로 꼼꼼하게 살펴보세요! 사전 준비부터 시세 분석까지, 아래 10가지를 하나씩 짚어드릴게요.
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| 부동산 임장 체크리스트 10가지 | 집 보러 가기 전 꼭 읽어보세요! |
1. 사전 조사 — 빈손으로 현장에 가지 마세요
임장 전날 반드시 아래 항목을 미리 파악하고 출발하세요. 현장에서 처음 알게 되면 판단이 흐려집니다.
| 사전 조사 항목 | 확인 방법 |
|---|---|
| 매물 위치, 건축연도, 세대수 | 네이버 부동산, 호갱노노 |
| 실거래가 및 시세 흐름 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 |
| 재개발·재건축 여부 | 서울시 도시계획포털, 구청 민원 |
| 학군 및 학교 배정 정보 | 학교알리미 |
| 주변 신규 분양 공급 예정 | 청약홈, 분양정보 사이트 |
2. 역세권 & 교통 — 지도 말고 발로 걸어보세요
지하철역까지 직접 걸어보세요. 지도상 500m라도 경사가 심하거나 신호등이 많으면 체감 거리가 훨씬 멀게 느껴집니다. 10분 이내 도보 가능 여부가 역세권의 실질 기준이고, 버스 노선도 함께 확인해서 지하철 한 노선에만 의존하는 구조인지 체크하세요. 심야 귀가가 가능한지도 살펴보면 좋습니다.
3. 주차 환경 — 퇴근 후 주차 전쟁이 없는지 확인하세요
세대당 주차 대수를 미리 확인하고, 방문 시 실제 지상·지하 주차장 포화도를 눈으로 직접 확인하세요. 방문객 주차공간이 없어 길거리에 불법 주차가 늘어선 단지는 주민 간 민원 분쟁이 잦고, 입주 후 스트레스가 상당합니다. ★저녁 시간대 방문이 실제 주차 상황을 파악하는 데 가장 효과적입니다.
4. 학군 & 통학 동선 — 아이가 걷는 길을 직접 걸어보세요
자녀가 있는 가정이라면 학군은 매매가에 직접 영향을 미치는 핵심 요소입니다. 강남·목동·마포 등 이른바 학세권 지역의 매매가 프리미엄은 인근 비학군 지역과 평당 수백만 원 이상 차이가 납니다. 배정 초등학교까지 아이가 실제로 걷는 길을 직접 걸어보고, 도로 횡단 횟수·골목 안전성·오르막 여부·스쿨존 지정 여부를 체크하세요.
5. 생활 편의시설 — 마트·병원·공원이 가까운가요?
도보 5분 내 편의점, 10분 내 대형마트가 있는지 확인하세요. 특히 고령층이나 영유아가 있는 가정은 병원·약국 접근성이 삶의 질을 크게 좌우합니다. 공원이나 산책로 유무도 체크하면 좋습니다. 상권이 살아있는 동네는 공실 위험도 낮고, 나중에 팔 때도 수월합니다.
6. 단지 외관 & 관리 상태 — 엘리베이터가 말해줍니다
단지 내부를 걸으며 느끼는 분위기는 온라인 사진으로는 절대 알 수 없습니다. 엘리베이터 내부 청결, 복도 조명, 외벽 균열 여부를 확인하세요. 관리사무소 직원의 태도도 그 단지의 관리 수준을 가늠하는 척도입니다. 관리 상태가 좋은 단지는 나중에 팔 때도 잘 팔립니다.
7. 방향·층수·일조권 — 같은 단지도 수천만 원 차이 납니다
같은 단지 안에서도 동 배치, 층수, 향에 따라 가격이 수천만 원까지 차이 납니다. 현장에서 직접 남향·동향을 확인하고, 전면 건물이나 나무에 의해 햇빛이 가려지는지도 반드시 체크하세요. 저층은 습기와 소음, 고층은 바람과 엘리베이터 대기 시간 문제가 생길 수 있으니 균형 있게 판단하세요.
8. 실내 하자 — 인테리어에 속지 마세요
집 내부에 들어서는 순간부터가 진짜 임장입니다. 예쁜 인테리어에 혹해서 누수나 곰팡이를 놓치고 나중에 큰 수리비를 떠안는 경우가 생각보다 많습니다. 아래 항목을 하나씩 직접 확인하세요.
- 천장·벽 모서리 곰팡이·결로 흔적 (최우선 확인)
- 베란다 확장 여부 및 창호 상태
- 수도꼭지 수압 직접 틀어보기
- 난방 방식 (지역난방 vs. 개별난방) 및 보일러 연식
- 화장실 타일 균열 및 배수 상태
- 콘센트·조명 작동 여부
- 채광 시간 및 맞은편 건물과의 이격 거리
- 층간 소음 — 위층 발소리, 복도 소음 직접 청취
9. 전세가율 & 시세 흐름 — 숫자로 냉정하게 따져보세요
아무리 마음에 드는 집이라도 숫자가 맞지 않으면 과감히 다음 매물로 넘어가야 합니다. 전세가율이 80% 이상이면 역전세 위험이 높고, 인근 대규모 신규 공급이 예정돼 있다면 시세 하락 압력을 받을 수 있습니다. 실거래가 추이는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 반드시 확인하세요.
| 체크 항목 | 좋은 신호 | 주의 신호 |
|---|---|---|
| 전세가율 | 60% 이하 | 80% 이상 |
| 매물 적체 여부 | 매물 부족, 빠른 소화 | 같은 단지 매물 다수 |
| 인근 공급 물량 | 2년 내 신규 공급 없음 | 대규모 분양 예정 |
| 실거래가 추이 | 완만한 우상향 | 급등 후 급락 반복 |
10. 개발 호재 & 규제 여부 — 공인중개사 3곳에서 크로스체크하세요
재개발·GTX 노선 등 개발 호재가 있는 지역은 프리미엄이 이미 시세에 반영됐을 가능성이 높습니다. 반대로 토지거래허가구역이나 분양가상한제 적용 여부처럼 규제가 있다면 향후 매도 시 제약이 생깁니다. 이 내용은 인터넷보다 현장 공인중개사에게 직접 묻는 것이 가장 정확합니다.
마치며
지금까지 부동산 임장 체크리스트 10가지를 함께 살펴봤습니다. 사전 조사 → 교통·주차 → 학군·편의시설 → 단지 외관 → 실내 하자 → 시세·규제 순서로 하나씩 확인하면 현장에서 놓치는 것 없이 꼼꼼하게 점검할 수 있습니다.
임장은 귀찮고 피곤한 일이지만, 그 한 번의 수고가 수천만 원짜리 실수를 막아줍니다. 이 체크리스트를 참고하여 현장을 확인해 보시길 추천드려요.
<부동산 임장 체크리스트 10가지>
| # | 항목 |
|---|---|
| 1 | 사전 조사 |
| 2 | 역세권 & 교통 |
| 3 | 주차 환경 |
| 4 | 학군 & 통학 동선 |
| 5 | 생활 편의시설 |
| 6 | 단지 외관 & 관리 상태 |
| 7 | 향·층수·일조권 |
| 8 | 실내 하자 점검 |
| 9 | 전세가율 & 시세 흐름 |
| 10 | 개발 호재 & 규제 여부 |
